سازمان امور مالیاتی کشور، طی بخشنامه شماره ۲۰۰/۱۴۰۲/۲۴ مورخ ۱۴۰۲/۰۷/۲۳ (نحوه اجرای ماده ۴ قانون ثبت معاملات املاک)، به منظور ایجاد وحدت رویه و رفع ابهامات، نحوه اجرای احکام مالیاتی مربوط به نقل و انتقال اموال غیرمنقول و حق واگذاری محل را تبیین نمود. با توجه به لازم‌الاجرا شدن «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» از تاریخ ۱۴۰۳/۴/۲، این بخشنامه به تشریح تاریخ دقیق تعلق مالیات نقل و انتقال عین و حق واگذاری محل بر اساس سند رسمی و همچنین نحوه برخورد با اسناد عادی و تاریخ‌های تصرف یا تحویل املاک می‌پردازد. آگاهی از جزئیات این بخشنامه برای دفاتر اسناد رسمی، سازندگان مسکن و عموم مؤدیان مالیاتی که درگیر معاملات املاک هستند، حیاتی است و از بروز مشکلات حقوقی و مالیاتی آتی جلوگیری می‌کند.ما در سپهر محاسبان سپنتا ارائه دهنده انواع خدمات مالیاتی جدیدترین و به روز ترین بخش نامه های سازمان مالیات کشور را جهت اطلاع مشاوران و فعالان حوزه حسابداری قرار می دهیم .
خلاصه بخشنامه ۲۰۰/۱۴۰۲/۲۴ (نحوه اجرای ماده ۴ قانون ثبت معاملات املاک):
این بخشنامه با هدف ایجاد رویه واحد در مورد مالیات نقل و انتقال اموال غیرمنقول صادر شده و مقرر می‌دارد که با اجرای «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» از تاریخ ۱۴۰۳/۴/۲، تاریخ تعلق مالیات نقل و انتقال مالکیت عین، تاریخ تنظیم سند رسمی خواهد بود؛ مگر در مورد املاکی که اسناد عادی (نظیر قولنامه) آن‌ها قبل از ۱۴۰۳/۴/۲ تنظیم شده و یا در مورد واحدهای مسکونی تبصره ۱۰ ماده ۵۳ که مالیات آن قبلاً توسط شرکت‌های سازنده بر اساس تاریخ تصرف پرداخت شده باشد، که مشمول مالیات مجدد نمی‌شوند. همچنین، در مورد حق واگذاری محل، تاریخ تحویل یا تصرف به عنوان تاریخ انتقال در نظر گرفته می‌شود و در صورت احراز دریافت وجه برای حق واگذاری محل در سایر کاربری‌ها (غیر از تجاری و اداری)، مالیات مربوطه به مأخذ وجوه دریافتی مالک، حتی در اسناد عادی، وصول خواهد شد. لازم به ذکر است که از تاریخ ۱۴۰۴/۸/۱، محاسبه و اخذ این مالیات‌ها رسماً توسط دفاتر اسناد رسمی انجام خواهد شد.
متن کامل بخشنامه شماره ۲۰۰/۱۴۰۲/۲۴ به نقل از سازمان مالیات کشور:
موضوع: ایجاد رویه واحد در خصوص تاریخ تعلق مالیات نقل و انتقال عین و حق واگذاری محل و نحوه اجرای مفاد ماده (۴) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و تبصره (۲) آن
با عنایت به ابهامات مطرح شده در خصوص تاریخ تعلق مالیات نقل و انتقال اموال غیرمنقول و تبصره (۲) ماده (۵۹) قانون مالیات‌های مستقیم و همچنین نحوه اجرای مفاد ماده (۴) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و تبصره (۲) آن مبنی بر ارسال میزان ارزش معاملاتی املاک به صورت برخط، به منظور ایجاد رویه واحد، موارد ذیل را مقرر می‌دارد:
الف- با توجه به تاریخ اجرای قانون فوق‌الذکر (۱۴۰۳/۴/۲) و پیرو بخشنامه شماره ۶۳۰۰۲/۲۰۰/د مورخ ۱۴۰۳/۸/۲۶ در خصوص تاریخ تعلق مالیات نقل و انتقال عین و حق واگذاری محل:
۱- تاریخ تعلق مالیات در خصوص نقل و انتقال مالکیت عین (نقل و انتقال املاک)، تاریخ تنظیم سند رسمی انتقال (بنابراین تاریخ فارغ از تاریخ تنظیم سند رسمی از قبیل قولنامه)، تاریخ تنظیم سند رسمی از تاریخ ۱۴۰۳/۴/۲ مشمول مقررات ماده (۴) یاد شده خواهد بود.
تبصره ۱- در مورد املاک یا به عنوان دستدارمی و یا عناوین دیگر که حسب عرف محل در تصرف شخصی است، معاملات به مأخذ ارزش معاملاتی در تاریخ تنظیم سند عادی (از قبیل قولنامه) مشمول مالیات خواهد بود.
تبصره ۲- در خصوص واحدهای مسکونی موضوع تبصره (۱۰) ماده (۵۳) قانون یاد شده که به موجب قرارداد واگذار می‌گردد، چنانچه شرکت‌های سازنده مسکن تا پایان مهلت تنظیم اظهارنامه نسبت به پرداخت مالیات نقل و انتقال به مأخذ ارزش معاملاتی تاریخ تصرف اقدام نموده باشند، صرف تنظیم سند رسمی پس از تاریخ اجرای ماده (۴) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، موجب تعلق مالیات نقل و انتقال مجدد به مازاد ارزش معاملاتی تاریخ تنظیم سند رسمی نخواهد بود. این حکم در خصوص نقل و انتقال املاک با اسناد عادی توسط سایر اشخاص قبل از اجرای قانون فوق الذکر (۱۴۰۳/۴/۲) که مالیات نقل و انتقال آن پرداخت شده است نیز جاری خواهد بود.
۲- در مواردی که احراز شود تاریخ تحویل یا تصرف قبل از تاریخ اجرای ماده (۴) قانون صدورالذکر بوده است، تاریخ تحویل یا تصرف، تاریخ انتقال حق واگذاری محل می‌باشد و در صورت عدم پرداخت مالیات در زمان تحویل یا تصرف، حق واگذاری محل مزبور در زمان تنظیم سند رسمی با رعایت مقررات مربوطه مشمول مالیات به مأخذ وجوه دریافتی مالک مطابق ماده (۵۹) قانون مالیات‌های مستقیم خواهد بود.
۱- در خصوص املاکی که زمان تنظیم سند رسمی آن‌ها بعد از تاریخ ۱۴۰۳/۴/۲ است، مالیات حق واگذاری محل مورد اشاره بر اساس مقررات ماده (۴) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول یا تبصره آن محاسبه و وصول خواهد شد.
تبصره ۲- فارغ از نوع کاربری ملک مندرج در گواهی صادره از سوی مراجع ذی‌ربط، چنانچه بر اساس اسناد و مدارک مثبته احراز گردد در خصوص سایر کاربری‌ها (به جز کاربری تجاری و اداری)، وجوهی بابت انتقال حق واگذاری محل دریافت شده است، بدون در نظر گرفتن اینکه سند رسمی قبل یا بعد از اجرای ماده (۴) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تنظیم شده است، انتقال حق واگذاری محل به مأخذ وجوه دریافتی مشمول مالیات خواهد بود.
ب- پیرو نامه شماره ۲۰۰/۹۵۵۵/د مورخ ۱۴۰۲/۹/۲ مبنی بر تمدید مهلت بلا‌مانع بودن محاسبه و اخذ برخی از منابع مالیاتی مطابق مفاد ماده (۴) قانون مذکور توسط ادارات کل امور مالیاتی، با عنایت به پیاده‌سازی و آمادگی سامانه‌های مربوط به ماده (۴) قانون مزبور و تبصره (۲) آن، از تاریخ ۱۴۰۴/۸/۱ مفاد نامه اخیرالذکر منسوخ و محاسبه و اخذ مالیات‌های مورد اشاره توسط دفاتر اسناد رسمی (با رعایت سایر مقررات مربوط) انجام خواهد شد.
